Une vente sans garantie : une protection absolue contre tout recours de l’acheteur ?

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Plusieurs sont d’avis qu’un vendeur vendant son immeuble sans garantie légale de qualité sera automatiquement protégé contre toute possibilité de poursuite judiciaire de la part de son acheteur dans le futur, ainsi que de toute condamnation pouvant en résulter. Or, il faut bien se garder de penser ainsi : une vente faite sans garantie légale de qualité ne libère pas le vendeur de son obligation d’information envers son acheteur, et un vendeur contrevenant à son obligation d’information pourra être exposé à devoir dédommager son acheteur, même si la garantie légale a été exclue.

L’obligation d’information impose au vendeur l’obligation de divulguer à son acheteur toute information déterminante susceptible d’influencer sa décision d’acheter ou non. Cette obligation ne se limite pas à devoir dénoncer l’existence de vices cachés. Elle s’étend à tout ce qui peut avoir un impact sur la décision de l’acheteur d’acheter ou non, ou de payer le prix offert. Pensons par exemple à une mort violente ou à un suicide survenu dans un immeuble, dont le vendeur était au courant, mais l’acheteur ne pouvait l’être.

Il importe donc de distinguer l’obligation d’information, de la garantie légale de qualité contre les vices cachés, qui se recoupent. L’obligation d’information du vendeur vise à protéger l’intégrité du consentement de l’acheteur, qui doit être éclairé, tandis que la garantie légale de qualité a pour objectif de protéger l’intégrité de l’usage physique du bien vendu.

Vous devez retenir ce qui suit : le consentement d’un acheteur se doit d’être éclairé en tout temps, et l’obligation d’information du vendeur s’applique, peu importe que la vente se fasse avec ou sans garantie légale de qualité.

Un vendeur ne peut se contenter de répondre honnêtement aux questions d’un acheteur, mais doit en sus informer ce dernier de tout fait susceptible d’influencer de manière importante le consentement de l’acheteur à vouloir conclure la vente.

Ainsi, le vendeur se doit, même s’il vend sans garantie légale de qualité, de divulguer à son acheteur tout élément pouvant affecter la valeur de l’immeuble dont il a connaissance et que l’acheteur ne peut connaître ni découvrir et qui peut avoir un impact dans la décision de l’acheteur de l’acheter ou non, ou de payer le prix qu’il se propose de payer.

Comme la Cour d’appel l’a mentionné dans les années 90, les relations entre un vendeur et un acheteur ne s’assimilent pas à un jeu de cache-cache, et les vendeurs demeurent soumis à des obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de leur acheteur.

 

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Me Bryan-Éric Lane

 

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Me Bryan-Éric Lane est le chef de la direction de la firme d’avocats LANE, avocats et conseillers d’affaires inc. ainsi que de l’étude de notaires Blanchard Lupien, qui forment l’un des plus importants groupes juridiques au nord de Montréal. A Lawyer specializing in real estate and business law, Mtre Bryan-Éric Lane is the CEO of the law firm LANE, Lawyers and Business Advisors Inc. as well as the Notaries firm Blanchard Lupien LLP, who form one of the largest legal groups north of Montréal.

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