Voici quelques principes importants en matière de vices cachés :

• Un vice n’est pas automatiquement couvert par la garantie légale de qualité (la garantie). Il doit respecter quatre conditions : être (i) existant au moment de la vente, (ii) inconnu de l’acheteur, (iii) grave et (iv) caché.
• L’existence d’une simple non-conformité à l’égard du Code national du bâtiment ne constitue pas automatiquement un vice caché si celle-ci n’entraîne pas de conséquences au niveau de l’usage de l’immeuble par l’acheteur.
• La garantie permet à un acheteur d’obtenir la réduction du prix de vente ou, dans le cas de vices très graves, l’annulation de la vente.
• La garantie n’est pas une garantie valeur à neuf. Lorsque l’acheteur demande une réduction du prix de vente à son vendeur en vertu de la garantie, la réduction à laquelle il pourrait avoir droit n’équivaut pas automatiquement au coût intégral des travaux correctifs : une dépréciation, parfois significative, peut s’appliquer, surtout lorsque l’immeuble est âgé.
• Le vieillissement normal et la vétusté ne sont pas couverts par la garantie.
• La garantie s’applique, peu importe si le vendeur était ou non au courant de l’existence des vices.
• Lorsqu’il découvre un vice, l’acheteur doit le dénoncer par écrit à son vendeur afin de lui permettre de constater les vices et les dommages causés par ceux-ci. Cette dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable. Le caractère raisonnable du délai pour dénoncer un vice s’apprécie au cas par cas.
• Un vendeur peut, par ses représentations fausses et/ou erronées à l’acheteur, même faites de bonne foi, rendre un vice apparent juridiquement caché.
• En terminant, même en vendant sans garantie, un vendeur peut malgré tout encourir sa responsabilité envers son acheteur s’il a fait défaut de lui divulguer, au moment de la vente, tout élément déterminant dont il avait connaissance et pouvant affecter objectivement la valeur du bien et que l’acheteur ne pouvait déceler par lui-même avant la vente. Plus particulièrement, l’exclusion de la garantie ne protège pas le vendeur contre les conséquences de sa faute lourde ou intentionnelle.

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